Die Sonnenallee

Eine Erfolgsstory am Berliner Spreeufer

 

Wir schreiben das Jahr 2013. Die S IMMO erwirbt die Sonnenallee 223 in Berlin. Zur gleichen Zeit nimmt die Nachfrage nach kleinteiligen Büroflächen – zwischen 200 und 600 m² – spürbar zu. Der Großteil der Suchenden ist in Berufen aus der Technology, Media und Telecommunications Branche zu Hause und ist primär an der Anmietung von offen gestalteten Loft-Flächen in ausgewählten Bezirken interessiert. Neukölln rückt dabei zunehmend in den Fokus dieser Unternehmen.

Die Ausgangslage

Die erworbene Immobilie besteht aus zwei Teilen mit einer Gesamtfläche von rund 12.000 m² und liegt 15 Fahrminuten vom Zentrum entfernt an der Achse zum zukünftigen Hauptflughafen Berlin. Der architektonisch ansprechende Altbau ist denkmalgeschützt und wurde 1917 errichtet sowie 1994 komplett revitalisiert. Der dazugehörende Neubau samt Tiefgarage stammt ebenfalls aus dem Jahr 1994. Beide Gebäudeteile wurden bis 2008 ausschließlich von der Finanzverwaltung genutzt. Zum Zeitpunkt des Ankaufs steht die Immobilie so gut wie leer und ist in lauter dunkle und sehr kleine Büros aufgeteilt, die so keiner mehr haben will. Die verkehrstechnische Anbindung ist sehr gut: S-Bahn und Stadtautobahn befinden sich in unmittelbarer Nähe.

Um das hohe Potenzial des Objekts vollständig und im Sinne unserer Wertschöpfungsstrategie zu nutzen, braucht es also ein innovatives Marketingkonzept. Eine Revitalisierungs- und Neupositionierungsstrategie. Die Sonnenallee 223, deren Charakter zu Beginn noch vorwiegend dem eines Finanzamts gleicht, soll sich zu einer Perle am Spreeufer entwickeln.

Hürden und Chancen

Der zuerst schon angesprochene „Finanzamt“ Charakter war eine der Schwächen der neu erworbenen Büroimmobilie. Die Lage mitten in einem Industriegebiet und auch die Hinterhoflage fand damals nicht jeder attraktiv. Doch Schwächen und Risiken bergen immer auch Chancen – sie wollen nur gesehen und genutzt werden. So boten beispielsweise der damalige Leerstand und die Insellage sehr viel Gestaltungsspielraum. Die Nähe zu wirtschaftlichen Kraftzentren einhergehend mit der aufstrebenden Neuköllner Entwicklung ermöglichten zusätzliches Potenzial. Ziel war es, eine Immobilie mit wesentlich kleinteiligeren Büroflächen zu schaffen, die nicht nur einen coolen Mietermix ermöglichen, sondern auch die eigene Flexibilität deutlich erhöhen. Kurz: Einheit durch Vielfalt. Mut war gefragt!

Sonnenallee in Berlin - Copyright: Erich Sinzinger
Sonneninsel in Berlin - Copyright: Jonas Holthaus

Der Erfolg

Es folgte ein umfangreicher Umbau – der Fokus lag dabei auf einer Multi-Tenant- und nicht mehr wie ursprünglich auf einer Single-Tenant-Lösung. Außerdem stand das Motto „Arbeitszeit ist Lebenszeit“ im Fokus: Ob Büro, Studio oder Atelier – Arbeitsräume sind Lebensräume. Das beinhaltete auch die Umgestaltung der Freiflächen in einen campusartigen Hof mit hoher Aufenthaltsqualität. Ein Food Truck wurde installiert und sollte ab sofort für das leibliche Wohl der Mieter sorgen.

Drei Bauphasen später war es dann soweit: Der Umbau war abgeschlossen, die Sonnenallee 223 erstrahlte in neuem Glanz – bereit für die kreative Berliner Büroszene. Die ersten Mieter zogen ein – den Anfang machte ein Tonstudio, weitere kreative Köpfe folgten – und schon bald war die Sonnenallee 223 vollvermietet. Der Mietpreis pro m² konnte dabei innerhalb kürzester Zeit nahezu verdoppelt werden.

2017 war die Gelegenheit günstig – die neu geschaffene Perle am Spreeufer fand einen neuen Eigentümer und konnte um EUR 12 Mio. über den Gesamtinvestitionskosten verkauft werden. Bis heute ist die Sonnenallee 223 ein sehr erfolgreich geführtes Projekt und auch die S IMMO blieb am Standort Sonneninsel investiert. Ein Ort, für den es bereits große Zukunftspläne gibt.